CIB e reforma mudam regras e podem aumentar impostos imobiliários

Se você possui imóveis, recebe aluguéis ou atua no setor imobiliário, prepare-se para mudanças que podem afetar diretamente o seu bolso. Com a chegada do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro e a aprovação da reforma tributária (EC 132/23 e LC 214/25), o cenário tributário sobre bens imóveis no Brasil passa por uma transformação profunda.

A Receita Federal passa a ter acesso unificado a informações detalhadas de imóveis em todo o país, enquanto os novos tributos - IBS e CBS - ampliam a base de incidência fiscal. A combinação dessas medidas pode resultar em aumento da carga tributária, especialmente sobre aluguéis, vendas, construções e ganhos de capital que antes passavam despercebidos pela fiscalização.

Neste artigo, explicamos como essas mudanças funcionam na prática, os riscos de autuação e como empresários e investidores devem se preparar.

O que diz a reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro

O CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro foi criado com o objetivo de unificar e padronizar as informações sobre imóveis urbanos e rurais no país. A ferramenta integra dados de cartórios, prefeituras, Receita Federal e Incra, permitindo que a administração tributária identifique com maior precisão a titularidade, localização, metragem e rendimentos gerados por imóveis - especialmente aluguéis.

Com isso, a Receita poderá cruzar dados do CIB com declarações do Imposto de Renda, DIMOB e outras bases fiscais, reforçando a fiscalização sobre receitas imobiliárias muitas vezes omitidas.

Já a reforma tributária, promulgada pela EC 132/23 e regulamentada pela LC 214/25, promove a unificação de tributos sobre o consumo - como PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI - criando o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, que integram o modelo de IVA dual (Federal e estadual/municipal).

Importância da medida e seus efeitos fiscais

A digitalização do cadastro e a consolidação dos tributos são, em tese, medidas positivas. No entanto, a conjugação do CIB com a reforma tributária amplia a base de cálculo, elimina isenções e pode elevar alíquotas, resultando em:

• Redução da informalidade no mercado de locação;
• Aumento da arrecadação tributária;
• Dificuldade de evasão fiscal, especialmente para proprietários de múltiplos imóveis;
• Mudança de regime fiscal para empresas do setor imobiliário.

Impactos práticos para contribuintes e empresários

1. Renda de aluguéis mais visada

A Receita poderá identificar locações não declaradas. Se o proprietário omitir esse rendimento, pode ser multado em até 75% do valor sonegado, enquanto o inquilino pode ser penalizado em 20% se não informar corretamente os pagamentos no IRPF.

2. Locação e venda agora tributada pelo IBS e CBS

Atividades antes isentas (como locação entre particulares) poderão ser tributadas, caso envolvam prestação de serviços por intermediários ou empresas de gestão.

3. Ganho de capital mais tributado

Como o limite de isenção para ganho de capital (R$ 440 mil) está defasado, mais contribuintes serão alcançados pela tributação sobre lucros na venda de imóveis.

4. Empresas imobiliárias no lucro presumido

A substituição de PIS e Cofins por CBS tende a elevar a carga tributária, especialmente para construtoras, incorporadoras e administradoras que hoje operam em regimes com alíquotas reduzidas.

Mudanças de contexto e tendência

O cenário atual marca uma guinada histórica no controle patrimonial e fiscal de imóveis no país, rompendo com décadas de informalidade ou subdeclaração, especialmente em operações de locação, cessão ou venda.

O CIB entra como um pilar central na estratégia de combate à evasão fiscal, e a reforma tributária amplia esse poder com uma nova lógica de incidência de tributos mais abrangente e digitalizada.

Conclusão

A união entre o Cadastro Imobiliário Brasileiro e a reforma tributária configura um novo paradigma fiscal no setor imobiliário brasileiro. Para empresários, investidores e até mesmo pessoas físicas, é essencial revisar estruturas patrimoniais e estratégias tributárias, com o apoio de especialistas.